Организация на  данъка върху недвижимото имущество

Въведение

Имуществените данъци са местни, което означава, че постъпват в приход на общинските бюджети. По принцип местните данъци са един от основните инструменти за финансиране и провеждане на общинската политика. Те могат да бъдат силен стимул за определени инвеститори и граждани да изберат дадено населено място за бизнес и живеене.

В повечето европейски държави данъкът върху недвижимите имоти е изцяло местен данък. Неговият размер и базата, върху която се определя, се решават от съответните местни структури. Това е и съвсем нормално, като се вземе предвид, че именно общината има задължението да се грижи за прилежащата обществена инфраструктура - улици, паркови площи, чистота, ниво на престъпност и т.н., като за целта трябва да разполага с необходимите средства. По този начин собствениците на имоти, които са и избирателите на съответната общинска власт, могат да избират - по-ниски данъци върху имотите и по-лоша инфраструктура или по-високи данъци и по-добра жизнена среда и съответно да контролират дали тези средства се изразходват ефективно и по предназначение.

Данъкът върху недвижимото имущество е вид местен данък. Той облага     сгради и поземлени имоти в строителните граници на населените места и селищните образувания, както и поземлените имоти извън тях, които според подробен устройствен план имат предназначението по чл. 8, т. 1 от Закона за устройство на територията.

Данъкът има голямо социално –икономическо значение, защото от една страна  - задължение за плащане на този данък имат голям брой собственици в страната, а  от друга страна – данъкът е  местен, тоест, подпомага развитието на фискалната децентрализация.

Основна особеност на  този данък е, че данъкът се заплаща независимо дали недвижимите имоти се използват или не.

1. Основни аспекти на облагането  с данък върху недвижими имоти

Законовата уредба обхваща чл.10-28 на раздел 1-ви от Закона за местните данъци и такси. Данъчно задължено лице е собственикът на недвижимия имот, а при учредено право на ползване - ползвателят. Когато правото на собственост или ограниченото вещно право е притежание на няколко лица, те дължат данък, който съответства на частите им.

Данък сгради се определя върху данъчната оценка на имота.  Данъкът може да се плати на четири вноски - до 31 март, до 30 юни, до 30 септември и до 30 ноември. При плащане на цялата сума наведнъж до 31 март, се ползва отстъпка - 5 на сто. Данъкът се заплаща, независимо дали недвижимият имот се използва или не. Не се облагат с данък земеделските земи, горите и стопанските сгради, ползвани за селскостопанска дейност от земеделските производители. Не се облагат с данък за период от 5 години имоти, собствеността на които е възстановена по закон и които не са в състояние да бъдат използвани, както и сгради, обявени по съответния ред за застрашени от самосрутване. Данък върху наетите недвижими имоти се дължи от арендодателя.

Данъкът е в зависимост от данъчната оценка на имота.  Данъчните оценки се определят по формула, която включва базисна данъчна стойност за един квадратен метър и корекционни коефициенти - за местоположение, за инфраструктура, за индивидуални характеристики, за височина и за овехтяване.
Промяната на всеки един от тези елементи води до промяна и на данъчната оценка.

Законът за местните данъци и такси дава възможност данъчните оценки да се изменят до 30 ноември на предходната година, ако се е увеличил с повече от 20% индексът на пазарните стойности на недвижимите имоти. Националният статистически институт обаче не води такъв индекс, а отчита само промените в пазарните цени на апартаменти от областните центрове.

Данъчната администрация не може самоволно да актуализира данъчните оценки. Това може да стане само с изменение в закона.

Следва да се посочи, че от началото на 2008 г, има изменения в Закона за местните данъци и такси, като тези изменения са насочени към подобряване на фискалната децентрализация.

Измененията в Закона за местните данъци и такси са свързани с промените в Конституцията, с които на общините се дава възможност сами да определят размерите на местните данъци и такси при условията и реда, установени със закон.

С измененията в закона се предлага граница - минимални и максимални размери на всеки местен данък. При определянето й са взети предвид съществуващите до края на тази година размери на данъците, които са  минимално ниво от началото на 2008 г. Максималният размер за отделните видове местни данъци може да е  до 2 пъти по-висок от минималния. Това се отнася за данъците върху недвижимите имоти, при дарение, при придобиване на имущество по възмезден начин и върху наследствата. Единственото изключение до 3 пъти ще е възможно за данъка върху превозните средства.
С определения диапазон се дава свобода на общинските съвети да съобразят конкретния размер на местните данъци със социалните и икономическите условия на съответната община. Размерите на местните данъци няма да могат да се изменят през годината, а когато до края на предходната година общинският съвет не е определил конкретния размер на данъците за текущата година, налозите ще се събират на база действащите към 31 декември на предходната година.

Данъкът върху недвижимите имоти постъпва в приход на бюджета на общината, на територията на която се намира имотът. Данъкът, дължим от концесионера за имот, разположен на територията на повече от една община, постъпва в приход на общината, на чиято територия е по-голямата част от имота.

2. Определяне на данъчната оценка

Данъчната оценка е важна, защото чрез нея се определя самия размер на данъка, дължим от собственика на имота. При нейното определяне, недвижимите имоти или части от тях се оценяват, без да се отчита влиянието на ограничения и тежести. За определяне на данъчната оценка се подава декларация. Когато не е подадена декларация за облагане на имота с данък върху недвижимите имоти или са настъпили промени в декларираните характеристики, с молбата се подава и декларация по образец. Когато се иска издаване на удостоверение за данъчна оценка на незавършено строителство, към молбата се прилага констативен протокол на общинската (районната) администрация, удостоверяващ степента на завършеност на строежа. Данъчната оценка на сгради или на части от сгради се определя въз основа на базисната данъчна стойност за един квадратен метър, корекционни коефициенти и площта формула, включваща:

БС - базисната данъчна стойност на 1 кв.м. в левове;

К - коефициент за местоположение;

К - коефициент за инфраструктура;

К - коефициент за индивидуални характеристики;

К - коефициент за височина;

К - коефициент за овехтяване;

ПЛ - площта на сградата или част от нея в кв.м.

При определяне на данъчната оценка, от съществено значение е конструкцията на сградата, която се определя по следната таблица:

Таблица № 1. Използвани кодове за видовете конструкции

Таблица 2. Базисната данъчна стойност в левове на квадратен метър

За следните обекти в жилищни блокове базисната данъчна стойност се определя в процент от базисната данъчна стойност на апартаменти, както следва:

мезонети и ателиета - 100 на сто;

гаражи - 80 на сто.

За следните обекти върху терени за жилищно строителство базисната данъчна стойност се определя в процент от базисната данъчна стойност на къщите, както следва:

гаражи - 85 на сто;

обори, хамбари, навеси с оградни стени и други подобни - 60 на сто;

навеси без оградни стени - 40 на сто.

За следните нежилищни обекти базисната данъчна стойност се определя в процент от базисната данъчна стойност на нежилищните сгради, както следва:

Þ                  гаражи и складове - 80 на сто;

Þ                  навеси с оградни стени - 60 на сто;

Þ                  навеси без оградни стени - 40 на сто.

Самостоятелните обекти в общите части на сградата се оценяват отделно. Стойността на идеалните части от общите части на сградата е включена към данъчната базисна стойност.

Незавършеното строителство се оценява по завършени строително-монтажни работи в процент от данъчната оценка на сградата по проект, както следва:

Þ                  до нулев цикъл - 37 на сто;

Þ                  до груб строеж - 63 на сто.

Данъчната оценка на самостоятелен обект в незавършена сграда е част от данъчната оценка на незавършената сграда, съответстваща на отношението между бруто площта на обекта (вкл. идеални части от общите части на сградата) към бруто площта на сградата по проект. Данъчна оценка на земите в строителни граници, застроените дворове и на земите извън строителните граници (без земеделските земи) .

Данъчната оценка на земите в строителните граници, вилните зони, застроените дворове (застроени места извън строителните граници) и на земите извън строителните граници (без земеделските земи) се определя въз основа на базисната данъчна стойност за един квадратен метър, корекционни коефициенти, площта и данъчната стойност на подобренията, съобразно зависимостта от следните коефициенти:

БС - базисната данъчна стойност на 1 кв.м в левове;

К - коефициент за местоположение;

К - коефициент за инфраструктура;

К - коефициент за устройствена зона;

К - коефициент за застроеност;

ПЗ - площта на земята, включително застроената площ в кв.м;

ДП - данъчната стойност на подобренията.

Данъчната оценка на водни площи, мини, кариери, земи в горския фонд и други подобни обекти се определя като за земи според местоположението и статута им.

3. Освобождаване от данък върху недвижимите имоти

Според закона,  освобождават се от данък:

- общините, за имотите - публична общинска собственост;

- държавата, за имотите - публична държавна собственост, освен ако имотът е предоставен за ползване на друго лице и това лице не е освободено от данък;

- читалищата;

- сградите - собственост на чужди държави, в които се помещават дипломатически и консулски представителства, при условията на взаимност;

- сградите на Българския червен кръст;

- сградите на висшите училища и академиите, използвани за учебен процес и научна дейност;

- молитвените домове на законно регистрираните вероизповедания в страната;

- парковете, спортните игрища, площадките и други подобни имоти за обществени нужди;

- сградите - паметници на културата, когато не се използват със стопанска цел;

музеите, галериите, библиотеките;

- имотите, използвани непосредствено за експлоатационни нужди на обществения транспорт;

- стопанските сгради на земеделските производители, използвани за селскостопанска дейност;

- временните сгради, обслужващи строежа на нова сграда или съоръжение до завършването и предаването им в експлоатация;

- сградите, обявени по съответния ред за застрашени от самосрутване или вредни в санитарно- хигиенно отношение за период от 5 години, считано от датата на издаване на първоначалното удостоверение;

- недвижимите имоти, собствеността върху които е възстановена по закон и които не са в състояние да бъдат използвани, за период от 5 години. Данъкът върху горепосочените недвижими имоти, които се използват от държавата, общините, обществените организации или от търговски дружества, в които те участват, включително приватизираните, се дължи от ползвателите;

- сградите, получили сертификат категория А, издаден по реда на Закона за енергийната ефективност и Наредбата за сертифициране на сградите - за срок 10 години, считано от годината, следваща годината на издаване на сертификата;

- сградите, получили сертификат категория Б, издаден по реда на Закона за енергийната ефективност и Наредбата за сертифициране на сградите - за срок 5 години, считано от годината, следваща годината на издаване на сертификата

Особеностите при освобождаване от този данък могат да се разгледат както следва:

А) Освобождават се от данък:

- общините, за имотите - публична общинска собственост;

- държавата, за имотите - публична държавна собственост, освен ако имотът е предоставен за ползване на друго лице и това лице не е освободено от данък;

- читалищата;

- сградите на Българския червен кръст;

- сградите на висшите училища и академиите, използвани за учебен процес и научна дейност;

- молитвените домове на законно регистрираните вероизповедания в страната при условие, че имотите не се ползват със стопанска цел, несвързана с пряката им дейност

Б) Освобождават се от данък

-         недвижимите имоти, собствеността върху които е възстановена по закон и които не са в състояние да бъдат използвани, за период от 5 години. Данъкът върху горепосочените недвижими имоти, които се използват от държавата, общините, обществените организации или от търговски дружества, в които те участват, включително приватизираните, се дължи от ползвателите, като  в случая 5-годишният срок тече:

-         когато правото на собственост върху имота е възстановено преди 1.01.1999г. - от тази дата, а

за имотите, собствеността върху които е възстановена след тази дата - от месеца, следващ месеца на възстановяването

Обобщение

Данъкът  върху недвижимото имущество има следните особености:

•Той се плаща са върху имущество – сгради, дворни места, парцели и застроените земеделски и горски земи за действително застроената площ и прилежащия й терен;

• Платец е собственикът или ползвателят с учредено вещно право на ползване;

• Вноската е годишна като има избор дали да се плати наведнъж с отстъпка или на 4 равни вноски;

• Получател на данъка е общината, където се намира имота;

• За имот, който е основно жилище, данъкът се дължи с 50 % намаление.

Следва да се посочи, че при неговото плащане има някои проблеми, като например това, че   данъчната оценка на имотите не е актуализирана от 2001 г. и поради главоломното покачване на цените на имотите в определени райони е много изостанала от пазарните цени. В този смисъл, този данък не изпълнява основната си цел (според разбиранията на законотворците), а именно отнемане на доход от хората с възможности за притежаване на имот според качеството на имота (местоположение, размер, година на строителство, екстри).  Така ефективната ставка на данъка се различава от номиналната.

Освен това, липсата на пазарна информация за много от населените места, която да служи като ориентир при поредното актуализиране на данъчната оценка затруднява този процес. По замисъл данъчната оценка е единствено приближение на пазарната цена от данъчните власти въз основа на ограничена информация. От тук следва, че данъчната оценка ще бъде в определени случаи подвеждаща, особено за районите, където малко сделки се сключват и не може да се направи сравнение с пазара.

Промените, които се предвиждат при бъдещото управление на този данък са в следните насоки:  ускоряването на фискалната децентрализация на общините е най-добрия вариант за ефективното прилагане на данъка върху имуществото. Като правило,  децентрализацията прави решенията на общинските власти по-прозрачни, позволява на гражданите да участват в управлението на една община ефективно и на ниска цена. Процесът на децентрализация предполага общините да разполагат с необходимия ресурс за да извършват реформи. Данъкът върху сградите съдържа всички положителни характеристики, които се изискват от един местен данък, а именно – данъчната основа е недвижима собственост, с дългосрочен характер и лесно се идентифицира. Проблемите пред ефективното използване на определена ставка на данъка са както политически, така и административни и чисто практически.    Липсата на информация от пазара, която да служи като сравнение, както и мудността на държавата за по-често осъвременяване на оценките са причина за провала на основния замисъл на облагането на сградите в България. От друга страна, прекалено голямата тежест върху собствениците на имоти неминуемо е причина за напрежение в общината и в по-дългосрочен план (при увеличение на мобилността на работната сила) дори за миграция в друга. Ето защо, не следва да се допуска необосновано нарастване на този вид данък.