Joomla Software solutions Template

Payday loan

Характеристика на земята.

1. Сделки със земя

За да се изгради един строеж, компетентният общински орган трябва да даде разрешение за строеж. Условие за това е наличието на утвърден инвестиционен проект и урегулиран поземлен имот (УПИ) или право на строеж върху такъв имот. Всяко предприятие, което има намерения да изгради инвестиционен проект  с цел последваща продажба, изцяло или на части, полага големи усилия да придобие терен (УПИ). За целта използва различни средства - покупка, замяна, съвместна дейност и пр.

В последните години широко приложение намират сделките за замяна. Собственици на земя предоставят на строително предприятие терен, срещу което то поема задължение да им предостави от изградената на терена сграда определен брой жилища, гаражи, офиси, ателиета или друга застроена площ. Налице е бартер, той може да бъде пълна замяна или някоя от страните да доплаща парична сума. Това не променя характера на сделката като бартер.

Следва да се разгледа и накратко режима за осъществяване на сделки със земя.          С цел защита на националните интереси, законодателят е възприел ограничителен режим по отношение на придобиването право на собственост върху земя. Принципът, заложен още в КРБ, а впоследствие доразвит и в други закони, е че чужденците и чуждестранните юридически лица не могат да придобиват право на собственост върху земя.

Изключението, което законодателят допуска (ЗС; ЗСПЗЗ) се отнася само за случаите когато чуждестранни физически лица придобиват право на собственост върху земя (вкл. земеделска, земи от горския фонд или гори) при наследяване по закон.  По отношение придобиването от чуждестранни лица на право на собственост върху постройки, както и ограничени вещни права върху недвижими имоти, нормативната уредба не предвижда ограничения. Единствено ЗНИ въвежда разрешителен режим във връзка с имоти намиращи се в гранични зони и други територии, определени от Министерския съвет, свързани с националната сигурност.                 Съгласно ангажиментите на България в процеса на европейската интеграция, в чл. 22 от Конституцията бяха  направени промени с цел хармонизиране на българското законодателство с правото на Европейския съюз. Съгласно тези промени чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя в следните случаи:

Þ      съгласно условията и сроковете на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз

Þ      по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за България

Þ      чрез наследяване по закон.

2. Рента

Рентата у нас  е развита чрез т нар. арендни отношения.         С договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно плащане.  Добивите от отдадените под аренда обекти стават собственост на арендатора от момента на отделянето им.        Договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и гори. При вписването се представя скица на арендувания имот, издадена или заверена от общинската служба по земеделие и гори.  Условията и редът за регистрация на арендните договори в съответната общинска служба по земеделие и гори се уреждат с наредба, издадена от министъра на земеделието, горите и аграрната реформа.  Арендаторът е длъжен да осигурява спокойно и безпрепятствено ползване на обекта на договора от арендатора.

Ако не е уговорено друго, арендодателят е длъжен да предаде на арендатора обекта на договора в състояние, което отговаря на ползването му по договора, и да го поддържа в това състояние за срока на арендата.

Ако обектът на договора не е предаден в надлежното състояние, арендаторът може да иска привеждането му в съответствие с изискванията да извърши това сам за сметка на арендодателя или да развали договора.

Арендаторът е длъжен да плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания имот, а арендодателят - данъците и таксите, свързани с неговата собственост.

Ако не е уговорено друго, арендаторът е длъжен да застрахова приетите по опис сгради, инвентар и животни, както и привнесени в обекта на договора вещи и добивите.

Арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове.

Размерът на арендното плащане се договаря въз основа на:

Þ      пазарната поземлена рента;

Þ      наема, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи.

Арендното плащане може да се договори в пари и/или в земеделски продукти.

Ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на селскостопанската година. Ако арендното плащане е определена за по-кратки периоди, тя се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период.

Арендаторът е длъжен да ползва арендувания обект на договора с грижата на добър стопанин съгласно определеното с договора предназначение. Арендаторът е длъжен да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда обекта на договор.

Арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателя. Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора.

За извършване на строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, е необходимо предварително писмено съгласие на арендодателя.

Ако е уговорено в договора, арендаторът може да преарендува част или целия имот, да заложи правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице.  При преарендуване,  преарендаторът не може да има повече права от арендатора, а последният не се освобождава от задълженията си към арендодателя.

3. Събиране на документация

Изходните данни и документите, необходими за изработването и одобряването на проекта, са:

Þ      скица (виза) за проектиране по чл. 140 от ЗУТ;

Þ      геоложка, сеизмоложка и геотехническа характеристика, хидрогеоложка и хидроложка характеристика на района - при проектиране на хидротехнически обекти, както и данни за специфичните условия на строителството, като осигуряване срещу земетръс и др.;

Þ      становища и данни от съответните експлоатационни дружества за свързване  на вътрешните мрежи и инсталациите на обекта с мрежите на техническата инфраструктура за:

а) източника за водоснабдяване и изясняване на основните и спомагателните инсталации, мястото за заустване на отпадъчните води с посочване на категорията на водоприемника, необходимостта от изграждане на пречиствателни съоръжения и др.;

б) източника за електроснабдяване и необходимостта от изграждане на трансформаторни постове;

в) източника за топлоснабдяване;

г) източника за газоснабдяване и необходимостта от изграждане на газоразпределителни пунктове;

д) местоположението на пътната връзка на обекта към съответния път от републиканската или общинската пътна мрежа;

е) връзките с други мрежи на техническата инфраструктура, когато това се налага от спецификата на обекта;

Þ      геодезическата, картната, плановата и кадастралната основа, в т.ч. геодезически мрежи, респ. изходни точки и репери, които са необходими за проектирането и строителството;

Þ      опорния план на недвижимите паметници на културата и извадка от археологически кадастър (специализирана карта), когато съществува такъв;

Þ      предварителните (прединвестиционните) и/или обемно-устройствените проучвания за обекта, когато такива са разработени;

Þ      други изходни данни и документи, които се изискват с нормативен или административен акт.

Със заданието за проектиране се определят:

Þ      изискванията към обекта;

Þ      фазите на проектиране;

Þ      необходимите проектни части.

4. Оглед на терена

Проучванията, свързани с терена могат да обхващат:

Þ      проучвания за определяне на подходящо местоположение на обекта и на условията за застрояване, съобразно предвижданията на устройствените планове;

Þ      инженерни проучвания, в т.ч. геоложки, геотехнически, хидрогеоложки, хидроложки и др., като съдържанието им се определя в зависимост от местоположението, вида, характера и спецификата на обекта;

Þ      геодезически проучвания;

Þ      вариантни проучвания за рехабилитация на съществуващи и за изграждане на нови енергийни мощности;

Þ      микросеизмично изследване – за енергийни, хидротехнически, транспортни и други специфични обекти;

Þ      други специфични проучвания, налагащи се от вида и спецификата на отделните строежи, като климатични, водностопански, почвено-мелиоративни, аграрно-икономически и земеустройствени проучвания – при проекти на хидромелиоративни системи, проекти за противосвлачищни и брегоукрепителни съоръжения и др.

5. Методи на напояване

Като най-опасен от ерозионна гледна точка метод за напояване се приема методът на гравитачното напояване - напояване по бразди (тъй като е приложим при наклонените терени). Освен че е ерозионно най-опасен, при него се изразходват и най-големи количества вода за напояване. Поради тези причини той трябва да намира все малко приложение при напояване на земеделските култури.

Един от ефикасните методи за напояване без опасност от ерозия при наклонени терени е напояването чрез дъждуване. При него изкуственият валеж може да се регулира и оптимизира в съответствие с инфилтрационните свойства на почвата така, че да не се образува ерозионен повърхностен отток.

Най-съвременният и същевременно най-безопасен за ерозията на почвата е методът на капковото напояване. Той е икономически много ефикасен, тъй като се пести вода за напояване и същевременно не причинява ерозия на почвата. В последно време особено при напояване на трайните насаждения и техническите култури този метод намира все по-широко приложение.

Избор на подходящ начин на напояване и подходяща поливна техника в зависимост от:

•    почвения вид (водно-физични и физико-механични свойства на почвата);

•    особеностите на релефа - наклона и формата на терена.

Препоръчителни начини за напояване са дъждуването (особено при наклонени терени) и най-вече капковото напояване (особено за трайни насаждения). Тези методи освен че значително по-малко застрашават почвата от ерозия, водят и до реализация на значителна икономия на вода за напояване. Когато се налага да се извърши гравитачно напояване, поливните бразди не трябва да бъдат с наклон по-голям от 0,2%.

Напояване   се извършва на базата на предварително изготвен проект, спазвайки посочената в него схема на устройството на поливния участък и схемата на поливния режим, установени на базата на технологични изчисления.

6. Водна ерозия

Водната ерозия на почвата е резултат от разрушителното действие на течащата по повърхността на почвата вода. Нейното негативно влияние е по-силно при леките и безструктурни почви и по-слабо при по-тежките и богати на органично вещество почвени типове.

Водната ерозия се проявява в три форми: площна (повърхностна), браздова (струйчеста) и ровинна (линейна).

7. Екологична обстановка

При анализ на еко обстановката,  трябва да се взимат предвид въпроси, свързани с:

- проблемите,  до които се стига при   замърсяванията на околната среда;

- наличието на индикации, по отношение на това, че нарушенията в околната среда, вследствие на нейното замърсяване са пагубни за човешкото здраве.

Целите на инвеститорите, свързани със  съвременната екологична политика  могат да бъдат ориентирани както следва:

* нивата на замърсяване трябва да са стабилни или да намаляват и то до нива, при които съществува допустимо въздействие върху околната среда или човешкото здраве;

* нивото на замърсяването или консумираният ресурс за единица продукция трябва да е стабилно или да намалява;

* разходите за предотвратяване или контрол на замърсяването във връзка със стабилното качество на околната среда трябва да са стабилни или да намаляват;

* относителната цена за невъзстановимите ресурси трябва да бъде стабилна или да се увеличава за да стимулира консервирането и инвестициите в алтернативни източници; 
* наличието (количествата) на възстановимите ресурси трябва да е стабилно или да нараства