Joomla Software solutions Template

Payday loan

Ипотека. Характеристика. Отграничения от антихрезата. Видове. Учредяване на договорна ипотека.

Ипотеката е вещно и неделимо право върху определен недвижим имот на длъжника или на трето лице, установено в полза на кредитора за обезпечение на определено негово вземане. По силата на това право кредиторът може да иска продажба на недвижимия имот на публична продан с цел удовлетворяване на задължението.

Ипотеката е особено вещно право – „кръдиторът има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той” (чл.173,ал.1). Т.е. ипотеката следва вещта – следва недвижимия имот, независимо в чии ръце попада той. Обезпеченият с ипотека кредитор разполага с едно ипотечно право, което може да противопостави на абсолютно всеки (характерен белег на вещните права).

Но ипотеката е особено вещно право. Титулярът на това право не владее ипотекирания му имот – владее го друг. В чиито и ръце, „в чиято собственост и да се намира той”, имотът е подчинен на взискането на кредитора с цел да бъде удовлетворен за вземането си. С тази цел ипотечното право съпътства правото на собственост върху ипотекирания имот – тежи върху него. Това показва, че ипотеката е една вещна тежест, едно вещно обезпечително право.

Ипотеката е облигационно право, което има обезпечителен характер – тя не е уредена като вещно право нито в ЗС нито в други нормативни актове, а е регламентирана в ЗЗД като вид облигационо обезпечение. Обстоятелството, че договорната ипотека се учредява с нотариален акт не е достатъчно основание тя да се определя като вещно право, защото липсва основния признак на вещните права – въздействие върху вещта.

Ипотеката е акцесорно право – тя съставлява една особена гаранция за кредитора. Тя обезпечава неговото вземане, което е и нейната цел. Ако не съществува вземане, не съществува и ипотека:

- титулярът на ипотечното право е преди всичко кредитор, но той е двояко обезпечен – обезпечава го най-напред общо цялото имущество на длъжника (чл.133). Вземането му е обезпечено още и особено от ипотекирания му недвижим имот.

- ипотечното право не може да възникне, преди да е възникнало вземането, което то ще обезпечава, което трябва да бъде действително вземане. Може да се учреди ипотека и за бъдещо вземане (чл.153). Така учредената ипотека е всъщност условна: ако дългът възникне, ако заемът се използва. Тя добива ред от деня на вписването й, т.е. преди още вземането да е възникнало, стига само да възникне.

- веднъж породено ипотечното право следва съдбата на вземането, което обезпечава – ако се погаси вземането, погасява се и обезпечаващото го вещно право и станалото вписване трябва да се заличи; ако обезпеченото вземане се завещае, завещано е заедно с него и обезпечаващото го ипотечно право; че ако то се прехвърли, прехвърля се с него и ипотечното право; че ако то се заложи, заложено е и ипотечното право (чл.171); че ако трето лице се суброгира във вземането, суброгира се и в ипотечното право.

Ипотеката е неделимо право – както заложното право, така и ипотечното е неделимо. Всяка част от вземането е обезпечена от ипотечно право и всяка част от имота обезпечава вземането.

Предмет на ипотеката – по начало всички недвижими имоти могат да съставляват предмет на ипотека, стига да имат самостоятелно съществуване. Така:

- могат да се ипотекират всички недвижими имоти, изброени в чл.110 ЗС;

- може да се ипотекира постройка, притежавана в суперфициарна собственост върху чужда земя;

- може да бъде ипотекирано и суперфициарно право, т.е. правото да се построи сграда върху чуждо място;

- може да се ипотекира етаж в етажна собственост;

- може да се ипотекира идеална част, която някой собственик има върху недвижим имот.

Не могат да бъдат ипотекирани:

- всички недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, които са вън от гражданския оборот, които не могат да бъдат отчуждавани – не могат да бъдат ипотекирани недв.имоти, които съставляват държавна или общинска собственост; нито правото на ползване върху недвижими имоти, понеже понеже ползвателят не може да отчуждава това си право.

- не могат да бъдат ипотекирани сервитутите върху недвижими имоти, защото отделно нямат самостоятелно съществуване.

Ипотеките биват два вида – законни и договорни.

Договорната ипотека е тази, която възниква по волята на двама договарящи при спазване на определени материални и формални условия:

а) Материални условия – ипотека може да бъде учредена или от длъжника или от трето лице за обезпечение на чуждо задължение. Който и да я учредява е необходимо:

- ипотекиращият да е способен да се разпорежда с имуществото си;

- ипотекиращият да е собственик на недвижимия имот по време на ипотекирането, тъй като ипотечното право е производно право, т.е. то се основава на собствеността. Следователно ипотеката е недействителна, ако е учредена от несобственик (чл.170). Това показва и че не могат да се учредява ипотека за имоти, които ще се придобият в бъдеще.

Б) Формални условия:

- договорът за ипотека да бъде съставен във формата на нотариален акт (чл.18 и чл.167,ал.1) от нотариуса по местонахождението на имота. В противен случай ипотека не възниква.

- под страх на недействителност нотариалният акт е необходимо да съдържа определени данни – името на кредитора, на длъжника и на собственика на имота (ако се обезпечава чужд дълг); имота, върху който се учредява ипотека; вземането, за което се учредява и размера на сумата, за която тя се учредява.

- необходимо е учредената ипотека да отговаря на изискванията за специалност на ипотеката – ипотеката може да бъде учредена само върху конкретно определени имоти и за конкретно вземане или сума. Това вземане може да бъде срочно, условно или дори бъдещо. Във вписването трябва да бъдат посочени размерът на вземането и лихвите му, ако такива са уговорени. В случай, че вземането не е парично, при вписването на ипотеката трябва да бъде определена сумата, за която се вписва ипотеката. Неспазването на тези изисквания повлича нищожност.

- необходимо е нотариалният акт за учредяване на ипотеката да бъде вписан. Без това вписване не възниква ипотечно право.