Joomla Software solutions Template

Payday loan

Придобиване на недвижим имот

Въведение

Собствеността във всяка държава е уредена както чрез Конституцията на самата държава, така и чрез съответния клон на вещното право. Самия начин на придобиване на недвижим имот се различава, съобразно това законодателство, но от друга страна, при всички случаи, едно подобно придобиване е възмездена сделка, като основни  субекти, участващи в тази сделка са  продавачите, агенциите за недвижими имоти  и купувачите.

1. Участници в сделките за придобиване на недвижим имот

Продавачът на недвижимо имущество може да бъде физическо или юридическо лице, което е собственик на това имущество или е оторизиран от него изпълнител на волята му да предостави доброволно или на възмездна основа правото на ползване, владеене и разпореждане с имот на друго лице. Представляването на продавача става с нотариално заверено пълномощно.

Купувачът на недвижимо имущество е физическо или юридическо лице или оторизиран от него изпълнител на волята му, който доброволно и на възмездна основа получава права на ползване, владеене и разпореждане с недвижим имот.

Представляването на купувача също става с нотариално заверено пълномощно. При сделките с недвижимо имущество колективните собственици се представляват от колективния орган за управление, само ако с учредителен акт са му предоставени такива права.

Потенциалните купувачи, както и продавачите, които са основните фигури при осъществяване на сделката, често пъти нямат съответните познания или просто не желаят да се ангажират с осъществяването на сделката, за да спестят собственото си време и труд. В този случай естествена е проявата на търговският посредник. Посредничеството при сделките с недвижими имоти представлява вид търговска дейност, улесняваща извършването на търговски сделки, а посредникът е лице, което "по занятие създава условия за сключване на търговски сделки".

Посредническата дейност има за предмет извършване на услуга, която няма правен характер, тъй като посредникът не извършва правни, а фактически действия-издирва евентуален съконтрагент, запознава го с условията на сделката, установява контакт между бъдещите контрагенти. Действията на посредника са насочени към създаване на условия за извършване на правна сделка и имат материален или интелектуален характер. Ако договорът, за който се посредничи бъде сключен, то услугата се счита за извършена.

Агенцията за Недвижими имоти по същество е вид търговец, който по занятие извършва търговски посреднически сделки с Недвижими имоти посредничество при покупко-продажбата на Недвижими имоти и при отдаването им под наем.

2. Процес на извършване на сделки с недвижими имоти

Извършването на сделки с недвижими имоти е продължителен процес, изискващ разнообразни познания от участниците в него. Потенциалните купувачи, както и продавачите които са основните субекти при осъществяване на сделката, обикновено възлагат изпълнението на сделката на търговския посредник -агенцията за недвижими имоти.

Посредническата дейност се осъществява, когато клиентът (продавач или купувач) на Агенцията за Недвижими имоти е предоставил на брокера изключително право на представителство чрез поръчка или посреднически договор. В този случай брокерът осъществява от свое име и за сметка на клиента определени действия, целящи реализирането на съответната сделка при фиксирана цена и срок. Практически този момент се договаря между брокера и клиента в договор за посредническа поръчка или договор за представителство, при който клиентът е в качеството си на доверител, а брокерът е посредник, срещу заплащане на определена цена за посредническата услуга извършва подготовката и финализирането на сделката.

Осъществяването на сделките започва с попълването с информация на база данни. Тя включва първична и вторична информация, чрез която се контролира развитието и състоянието на сделката. Информацията за предстоящи сделки в първичната база данни се набира от медиите, от собствени информационни източници или чрез обмен с други агенции.

Най-значителната част от информацията се набира чрез медиите посредством публикуваните обяви и реклами в централни и местни ежедневници.

Собствената информация постъпва в базата данни от изградената мрежа от посредници (брокери), работещи за Агенцията или интернет и медийни източници.

Чрез набирането на информация в базата данни се идентифицира и персонифицира клиентът. Сделката започва буквално още с преговорите по телефона и много е важно брокерът да бъде достатъчно убедителен и гъвкав, за да привлече вниманието на клиентите и да събере достатъчно първоначална информация.

Една от задачите на брокера при извършване на оглед на имота е да прецени всички негови положителни и отрицателни страни, като едновременно с това си състави мнение за реалната пазарна цена на обекта. По този начин брокерът има възможност непосредствено след огледа да оцени по-прецизно обекта и да предложи реалната цена, при която сделката би се реализирала в най-кратки срокове.

След постигане на съгласие за извършване на сделката се изготвя и предлага на страните предварителен договор за покупко-продажба. В някои Агенции за Недвижими имоти сравнително по-рядко брокерите участват в подготовката и подписването на предварителния договор за покупко-продажба и подготовката на документите за нотариална заверка. Това се прави от собственика на Агенцията.

След постигането на споразумението по предварителния договор собственикът на Агенцията подготвя необходимите документи: нотариален акт, удостоверение за семейно състояние, удостоверение за наследници, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за базисна пазарна оценка, удостоверение че имотът не е актуван като държавен, удостоверение за липса на тежести, а за имоти в съсобственост (нотариално) заверени декларации от всички съсобственици на продавача на имота) и др. възможни и изискуеми документи от закона за изповядване на сделката пред Нотариус.

С обличането на сделката в документалната форма, изисквана от закона -нотариален акт, фактически приключва работата на посредника и се прекратяват договорните отношения на Агенцията със страните по сделката.

Щателната проверка на състоянието на имота обхваща няколко аспекта спрямо източника (източниците) или изискванията за качество. То предполага технически, финансови и правни анализи, контрол върху опазването на околната среда, оптимизация на експлоатацията на имота и предназначението на обекта спрямо тези мерки. Към тези изследвания спадат и всякакви специфични експертни оценки, които даден обект би могъл да изисква, за да се създаде ясна представа за възможностите на проекта при взимане на стратегически решения.

Изследването относно оптимизиране на експлоатацията на даден обект е представено от подробни изследвания и оценки на потенциалния имот. Експертите, упражняващи тази услуга, взимат под внимание всички релевантни характеристики на обекта (биващ един имот или мащабен проект) като локация, правен статут, възможности за използване и т.н. По този начин те добиват представа за най-ефективната възможна експлоатация на имота, реализираща максимална оценка на проекта и гарантираща най-оптимално управление на разходите. По време на изследването специалистите определят алтернативите за ползване, рисковете, трудностите и възможностите на дадения обект, за да оптимизират експлоатацията. Чрез тези анализи инвеститорите получават отговори на въпроси като: дали да задържа или да отдам под наем, дали да инвестирам или да продам, каква би могла да бъде минималната възвръщаемост на инвестицията, какъв би трябвало да бъде оптималният период на инвестиране и т.н.

Друга важна част от консултацията в сферата на недвижимостта е изграждането на инвестиционен финансово -икономически анализ, включващ разработване на концепция за използването на площите и изпълнението на инвестицията. По този начин се развива стратегията за експлоатацията на сградата и се определят потенциалните клиенти. Всеки проект има предварителен план за изпълнение, който трябва да бъде спазен от мениджърският екип още от самия старт на инвестицията.

По време на разработване на проекта трябва да бъде установена водещата идея, да се подготвят началните анализи, да се определи желаната възвръщаемост, да се изследва плана по изпълнението на инвестицията, планирането на финансирането, строителството, рекламата и евентуалната продажба. По време на инвестиционния анализ, всяка една дейност трябва да бъде конкретно представена наред с икономическия, финансов и правен статут на проекта.

От голяма важност, също така, е и оценката на имота. Тя е представена чрез заключения на база годишните финансови извлечения, ипотеки и данъчна оценка на обекта или проекта в процеса на покупко-продажбата. Експерт-оценителите са тези, които представят услугата към финансовите институции (банки, правителствени организации и др.), след придобиване на лиценз за оценител на недвижими имоти и извършвайки оценките в съответствие с международните и национални стандарти за оценяване.

Заключение

С оглед запазване интересите на всички страни по една сделка с недвижимо имущество, желателно е от самото начало до окончателната нотариална заверка всичко да е извършено в писмена форма т. е. да е сключен предварителен договор. Всяка една от страните трябва да има преписи от подписаните документи. Когато двете страни имат намерение да сключат сделка помежду си, и за да се неутрализира възможността, коя да е от страните да се оттегли от устно постигнато споразумение и по този начин да увреди нечии интереси, добре е това волеизявление да е сключено в писмен договор.

Договорът за покупко- продажба е основният договор на пазара на недвижими имоти. Договорът за покупко-продажба е уреден в Закона за задълженията и договорите. С договора за покупко-продажба продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му плати.

При продажбата на недвижими имоти разноските се заплащат от страните по равно, освен ако те не постигнат друга договореност.

Продавачът отговаря, ако трите лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това.

При положение, че продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на Чл. 87 от Закона за задълженията и договорите. В този случай посредникът не е извършил перфектно възложената му сделка и затова трябва да съдейства продавачът да върне на купувача платената цена и да му покрие разноските по договора и придобиване на вещта и пропуснатите ползи. Ако само част от продадената вещ принадлежи на трето лице, купувачът може да поиска разваляне на продажбата по съдебен ред и обезщетение според предходни член, когато според обстоятелствата трябва да приеме, че той не би сключил договора, ако е знаел това. В противен случай купувачът може да иска намаление на цената и обезщетение за вредите. Когато купувачът е избягнал съдебното отстранение или е освободил вещта от правата, които трети лица са имали върху нея, чрез заплащане на парична сума, продавачът може да се освободи от отговорност, като заплати на купувача тази сума, лихвите върху нея от деня на плащането и разноските.

Ако купувачът е знаел по време на продажбата за правата на третите лица, при съдебно отстранение то може да иска само връщане на цената.